Оценка стоимости недвижимого имущества (real estate appraisal) – оценка стоимости одного из видов материальных активов (недвижимости).
Гражданским кодексом к недвижимости отнесены:
- земельные участки;
- все, что прочно связано с землей, в т.ч. здания и сооружения, леса, многолетние насаждения;
- участки недр;
- обособленные водные объекты;
- подлежащие регистрации воздушные и морские суда;
- суда внутреннего плавания;
- космические объекты;
- предприятия как имущественные комплексы, используемые для предпринимательской деятельности.
Определение недвижимого имущества как объекта оценки не совпадает с этим определением недвижимости в Гражданском кодексе. К недвижимости в оценочной деятельности относят только земельный участок, на котором произведены улучшения (построены здания и сооружения) в целях увеличения приносимого недвижимостью дохода.
Оценка стоимости недвижимого имущества включает прежде всего совокупность действий оценщика по определению конкретного вида стоимости объекта (обоснованной рыночной, инвестиционной, залоговой и др.).
Величину рыночной стоимости рассчитывают на конкретную дату, результаты оценки могут быть использованы только для поставленной цели.
Различают индивидуальную и массовую оценку стоимости недвижимости.
Индивидуальная оценка осуществляется в три этапа:
На 1-м этапе проводят осмотр оцениваемого объекта, сбор и анализ финансовой информации; уточняют физические параметры. Кроме внутренней информации оценщик собирает необходимую внешнюю информацию, характеризующую сегмент рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, а также данные о ценовых и физических параметрах объектов, сходных с оцениваемым.
На 2-м этапе оценщик выбирает оптимальные методы доходного, затратного и сравнительного (рыночного) подходов и проводит оценку выбранными методами. Выбор методов зависит от вида оцениваемого объекта, целей оценки, состояния конкретного сегмента рынка недвижимости. Эти параметры в комплексе с результатами анализа финансовых показателей оказывают влияние на взвешивание промежуточных значений стоимости, полученной различными методами, при выведении итоговой величины стоимости оцениваемого объекта на 3-м этапе.
К особенностям недвижимого имущества как объекта оценки стоимости относят:
- состав оцениваемых активов – земля и здания;
- необходимость оценки частичных прав;
- использование рыночных ставок арендной платы при определении потенциального валового дохода;
- расчет ставки капитализации как суммы нормы дохода и нормы возврата капитала;
- применение моделей ипотечно-инвестиционного анализа для оценки объектов недвижимости, финансируемых путем выдачи кредита;
- главенствующее влияние местонахождения на стоимость;
- сравнение оцениваемого объекта и аналогов по физическим параметрам и т.п.