Доходный подход в оценке

Доходный подход в оценке (income approach to valuation) – совокупность методов оценки стоимости собственности, основанных на ожидаемом будущем доходе, который эта собственность может принести.

Главный принцип доходного подхода к оценке: стоимость оцениваемой собственности равна текущей (сегодняшней) стоимости всех будущих выгод от владения этой собственностью.

Методы, базирующиеся на преобразовании дохода в стоимость, сходны в оценке различных видов активов. Однако в большинстве случаев оценка потока дохода, например для действующего предприятия, значительно отличается от оценки потока дохода для жилого дома, офисного здания или другой недвижимости, приносящей доход. Более того, оценка стоимости предприятия (бизнеса) и оценка стоимости недвижимости заметно различаются в количественных и качественных определениях рисков.

Важные оценочные показатели (чистый доход, денежный поток и другие) имеют различные определения в зависимости от того, применяются ли они при оценке стоимости предприятия (бизнеса), недвижимости, машин и оборудования или других активов. Это обстоятельство является причиной многих ошибочных результатов оценок. Так, доход, который должен быть капитализирован в оценке стоимости бизнеса, как правило, бывает очищен от начислений на износ и амортизацию, тогда как доход, капитализируемый в оценке стоимости недвижимости, – не очищен. Недвижимость повышается в стоимости, если ее разумно эксплуатируют, а активы предприятия (машины, оборудование и другие) имеют тенденцию изнашиваться.

Стоимость предприятия (бизнеса), полученная с помощью доходного подхода, представляет собой сумму ожидаемых будущих доходов собственника, выраженную в текущих стоимостных показателях. Здесь определение стоимости бизнеса основано на предположении, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше величины текущей стоимости будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения собственностью). Собственник же не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

В рамках доходного подхода к оценке предприятия (бизнеса) традиционно используют: метод капитализации дохода и метод дисконтированного денежного потока. Основное содержание этих методов составляют прогнозирование будущих доходов предприятия и их преобразование в показатель текущей (сегодняшней) стоимости. Главное различие между ними: при капитализации дохода берется «репрезентативный доход» (роль этого условного дохода могут играть чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов, валовая прибыль) за один временнoй период (обычно год), который преобразуется в стоимость путем деления на ставку капитализации; а при дисконтировании выстраивается прогноз будущих доходов (потока денежных средств – cash flow) на несколько периодов, затем они по периодам приводятся к текущей стоимости по формуле сложного процента. Обязательное условие применения метода капитализации дохода – допущение о том, что в обозримом будущем доходы бизнеса стабилизируются.

Доходный подход предусматривает анализ показателей экономической деятельности предприятия, которые можно определить общим понятием «доход»:

  • прибыли (валовой; до уплаты процентов по кредитам и налогов; до уплаты налогов; чистой);
  • денежного потока (до или после уплаты налогов);
  • дивидендов (или потенциальных дивидендов);
  • валовой выручки.

Использование каждого из перечисленных показателей имеет свои преимущества и недостатки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *