Ипотечный кредит (mortgage credit, real estate loan) – способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. Залогом для ипотечного кредита могут быть:
- здания и сооружения;
- институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы;
- жилые дома, квартиры, части жилых домов;
- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые участки, гаражи и прочие строения потребительского назначения;
- объекты незаконченного строительства;
- воздушные, морские и речные суда, космические объекты;
- многолетние насаждения;
- право аренды.
Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд; земли, примыкающие к государственной границе, и другие объекты, залог которых запрещен законодательством.
В зависимости от целей получения различают ипотечный кредит краткосрочный (для удовлетворения текущих потребностей) и долгосрочный.
При ипотечном кредите за заемщиком сохраняется право пользования собственностью. Когда кредит полностью погашается, право собственности, переданное кредитору, ликвидируется.
Характеристики ипотечного кредита, в основном, совпадают с характеристиками долгосрочных кредитов, но существуют и некоторые отличия:
- объект недвижимости сохраняет свои потребительные свойства в течение длительного времени;
- цены на объект недвижимости, как правило, растут опережающими темпами по сравнению с ценами других товаров, в т.ч. и в условиях инфляции;
- обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через государственную регистрацию залога недвижимости.
Расчет конкретных характеристик ипотечного кредита зависит от условий выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:
- с постоянной, фиксированной процентной ставкой – «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления ипотечного кредита выигрышна для заемщиков (при росте процентных ставок и уровня инфляции) и для кредитора (при их снижении); вариант с фиксированной процентной ставкой и растущими платежами позволяет должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении);
- с переменной процентной ставкой (при корректируемой ставке процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением; при самоамортизирующейся ставке платежи включают как часть основной суммы, так и проценты; при ставке «завлекалочке» ипотечный кредит предоставляется по низкой первоначальной ставке с целью привлечения клиентов и превращения их из потенциальных в реальные).
Выбор формы погашения для заемщика обусловлен степенью принятия им риска. Инструмент сделок ипотечного рынка – ипотечные облигации или закладные (см. Ипотечные ценные бумаги). Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения, а на вторичном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещения их среди инвесторов.
В зависимости от возможности обращения инструментов ипотечного кредитования на рынке различают:
- закрытую ипотеку – closed-end mortgage (наличие обеспеченного объема выпуска облигаций, контракт на эмиссию которых запрещает досрочное их погашение и перезакладывание одного и того же залога без разрешения их владельцев);
- открытую ипотеку – open-end mortgage (возможен выпуск дополнительных облигаций, имеющих равный статус с облигациями первоначального выпуска; при этом владельцы ипотечных финансовых инструментов защищены с помощью специальных ограничений);
- нелимитированную ипотеку – open mortgage (нет ограничений на количество выпускаемых финансовых инструментов под первоначальный залог недвижимости; при этом резко возрастает уровень рисков для владельцев этих инструментов);
- ограниченно-открытую ипотеку – limited open-end mortgage (ограничения на количество эмитированных под первый залог облигаций; т.к. прибыль от новых выпусков должна быть использована для погашения неоплаченных облигаций, имеющих то же самое или более раннее обеспечение);
- консолидированную ипотеку – consolidated mortgage (выпуск облигаций может покрывать несколько объектов собственности; при этом условием выпуска может быть рефинансирование отдельных ипотечных займов по этим объектам).
Консолидированные ипотечные кредиты с единой процентной ставкой – традиционный способ финансирования по кредитам, привлекаемым ж/д компаниями, т.к. с экономической точки зрения выгодно объединить несколько объектов собственности в рамках одного соглашения. Иногда по условиям первоначального контракта на выпуск облигаций (indenture) разрешается привлечение дополнительного финансирования с помощью обеспеченных недвижимостью облигаций вплоть до 75% стоимости приобретенной собственности, но только если общая величина фиксированных сборов по всем задолженностям (включая облигации последующего выпуска) была получена определенное количество раз в течение предшествующих 5 лет.