Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого  недвижимость существует как физический объект.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, с точки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону — это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая — при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

Срок службы

Существуют определенные этапы в сроках жизни объектов недвижимости:

  • Срок физической жизни — период времени, в течение которого объект находится в функционально пригодном состоянии. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет капитального ремонта. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.
  • Срок экономической жизни — период времени, в течение которого объект можно использовать, получая при этом прибыль, а вносимые улучшения способствуют увеличению стоимости объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости ввиду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.
  • Хронологический возраст жизни — период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты осуществления сделки с ним.
  • Эффективный возраст жизни — это возраст, основанный на фактической сохранности объекта недвижимости, зависящий от внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта.
  • Нормативный срок службы — это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.
  • Срок оставшейся экономической жизни — период жизни недвижимости с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период используется экспертом для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или капитальный ремонт.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости

Так объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:

  • формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;
  • эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;
  • прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

Жизненный цикл объекта недвижимости: 1 комментарий

  1. Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер. заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. В этот период решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.