Затратный подход в оценке

Затратный подход в оценке (cost approach to valuation), затратный подход – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом корректировки на уровень износа объекта. Для расчета величины затрат в зависимости от конкретных условий используют либо восстановительную стоимость (расчетную величину затрат в текущих ценах на дату оценки, необходимых для воссоздания точной копии оцениваемого объекта, с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна, качества работ), либо стоимость замещения (величину затрат, осуществляемых на дату оценки для воссоздания объекта, аналогичного оцениваемому по полезности, следовательно, допускаются применение современных материалов, технических и технологических решений, соответствие действующим техническим и санитарным требованиям).

При затратном подходе обязательно определение величины износа или скидки с полной восстановительной стоимости (стоимости замещения). Оценщик вычисляет износ не по нормативным документам, а исходя из его реального физического состояния и соответствия выполняемых функций современным потребностям рынка. Общий износ объекта включает: физическое, функциональное и экономическое устаревание.

Физическое устаревание – потеря стоимости, связанная с изнашиванием, разрушением и другими физическими факторами, влияющими на длительность физической и экономической жизни объекта.

Функциональное устаревание уменьшает стоимость из-за неспособности объекта выполнять на момент оценки свои главные функции так же, как его более совершенные аналоги.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости оцениваемого объекта в связи с внешними изменениями.

В оценочной практике различают устранимый и неустранимый износ. Износ считается устранимым, если в результате его ликвидации стоимость оцениваемого объекта увеличивается на сумму, превышающую затраты по устранению. Износ относится к неустранимым, если затраты на его коррекцию не дают адекватного увеличения стоимости оцениваемого объекта. Физическое или функциональное устаревание может быть как устранимым, так и неустранимым. Экономическое устаревание, как правило, бывает неустранимым.

Выбор методов оценки при затратном подходе зависит от цели оценки, вида оцениваемого объекта, перспектив его использования. Общим приемом при использовании затратного подхода является деление объекта на составные элементы, применение к каждому из них соответствующих приемов оценки с учетом индивидуального износа.

При затратном подходе к оценке стоимости предприятия (бизнеса) используют методы: чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов применяют для оценки доходных предприятий, имеющих перспективы развития. Оценщик определяет рыночную стоимость материальных, нематериальных и финансовых активов предприятия: земли, зданий, оборудования, запасов, дебиторской задолженности и др. Для определения рыночной стоимости капитала предприятия рыночную стоимость активов уменьшают на общую сумму обязательств.

Метод ликвидационной стоимости применяют для оценки предприятий-банкротов, а также если выручка от продажи активов превышает текущую стоимость доходов, которые были бы получены от эксплуатации сегмента предприятия. Оценщик разрабатывает график упорядоченной ликвидации активов и определяет стоимость, по которой они могут быть распроданы на дату ликвидации с учетом скидок на срочность и расходов по продаже. Величина ликвидационной стоимости складывается из суммы дисконтированной выручки от продажи активов, уменьшенной на величину обязательств и издержек по ликвидации.

При затратном подходе к оценке стоимости недвижимости определяют рыночную стоимость земли и объектов, расположенных на оцениваемом участке. Для оценки земельного участка используют методы:

  • сопоставимых продаж;
  • соотнесения (переноса);
  • капитализации земельной ренты;
  • техники остатка для земли;
  • развития (освоения) земельного участка.

Метод сопоставимых продаж означает внесение в определенной последовательности корректировок в цену недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому.

Метод соотнесения (переноса) состоит в поиске недавно проданного объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи при этом разделяют на цену строений и цену земли (которая применяется к оцениваемому объекту).

Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

Метод техники остатка для земли сходен с предыдущим методом, однако величину капитализируемого дохода, относимого к зданиям, определяют вычитанием из общего дохода, получаемого в результате наиболее эффективного использования объекта недвижимости, дохода за счет эксплуатации зданий.

Метод развития (освоения) земельного участка используется для оценки земельного участка, пригодного для разделения его на более мелкие индивидуальные участки. Стоимость земельного участка соответствует сумме дисконтированного денежного потока, получаемого как разница между выручкой от продажи участка и затратами на его освоение.

При затратном подходе к оценке стоимости зданий и сооружений применяют методы:

  • сравнительной единицы;
  • поэлементной оценки затрат;
  • сметный метод;
  • индексный способ оценки.

При методе сравнительной единицы стоимость здания оценивают, исходя из величины удельных затрат, приходящихся на единицу сравнения, и количества этих единиц (единицей сравнения может быть любой измеритель потребительных свойств оцениваемого объекта (1 м2 жилой площади; 1 гостиничный номер; 1 м3 строительных работ и т.д.).

Метод поэлементной оценки затрат заключается в определении совокупной рыночной стоимости отдельных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий) с учетом их индивидуального износа.

Сметный метод состоит в пересчете старых смет, составленных в период строительства оцениваемого здания, по текущим ценам и тарифам.

Индексный способ оценки основан на использовании системы индексов, отражающих изменение стоимости на дату оценки по отношению к базисному уровню.

При затратном подходе к оценке стоимости машин и оборудования пользуются методами прямой калькуляции и целостной оценки себестоимости.

По методу прямой калькуляции вычисляют сумму прямых затрат, зависящих от конструкции изделия и технологии его получения, и управленческих, хозяйственных, общезаводских и внепроизводственных затрат. Расчетную базу уменьшают на величину потерь в результате общего износа. Метод трудоемок, но дает наиболее достоверные результаты.

Метод целостной оценки себестоимости заключается в выявлении зависимости между себестоимостью объекта оценки и его параметрами. Метод характеризуется укрупненными нормативно-параметрическими оценками и дает менее точный результат.

Затратный подход к оценке стоимости нематериальных активов целесообразен в том случае, если они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом. Оценщик может использовать метод стоимости создания и метод выигрыша в себестоимости.

Метод стоимости создания нематериальных активов предполагает определение полной восстановительной стоимости актива, которая включает расходы по созданию, приобретению и доведению объекта до состояния, позволяющего применять его в запланированных целях. Восстановительная стоимость корректируется в соответствии с коэффициентом морального старения нематериального актива.

Метод выигрыша в себестоимости позволяет найти рыночную стоимость нематериального актива на базе экономии в затратах, достигнутой за счет его использования.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

3 × три =