Принципы оценки

Принципы оценки (appraisal principles) – основные исходные положения теории оценки стоимости объектов (действующего предприятия или долевого участия в нем, стоимости недвижимости, интеллектуальной собственности, инвестиционных проектов и др.), соблюдение которых необходимо в условиях неопределенности, присущей рыночной экономике.

Один из принципов оценки, не зависящих от объекта оценки (движимого и недвижимого имущества, нематериальных и финансовых активов предприятия или бизнеса в целом), – соответствие используемых оценщиком стандартов стоимости целям оценки, влияющим на выбор ее процедур, на применяемые методы оценки и на окончательную величину стоимости объекта.

К важнейшим принципам относятся принципы, базирующиеся на представлениях пользователя о соответствии выбранных – доходного, затратного, сравнительного – подходов к оценке критериям, приемлемым для тех, кто в конечном счете решает, какое действие следует предпринять, исходя из полученного в ходе оценки результата.

Среди них принципы (представления пользователя) о: полезности, замещении и ожидании.

Принцип полезности отражает способность удовлетворять определенные потребности пользователя в данном месте в течение определенного периода.

Принцип замещения означает, что рациональный покупатель не заплатит за актив больше минимальной цены, взимаемой с другого актива такой же полезности (фактически это принцип предельной полезности, выражающий определенное соотношение прироста полезности при инвестициях в различные активы на единицу инвестированного капитала).

Принцип ожидания непосредственно связан со стоимостью будущих денежных доходов от оцениваемого объекта, продолжительности поступления будущих денежных доходов и возможной ликвидационной стоимости актива.

Эти принципы обобщенно отражены в принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, представляющего собой законное, физически возможное, финансово обоснованное и наиболее вероятное использование оцениваемого объекта, который дает в определенных условиях наивысшую текущую стоимость денежных доходов.

К принципам оценки стоимости, непосредственно связанных с рыночной средой, относятся принципы:

  • соответствия;
  • спроса и предложения;
  • уровня конкуренции;
  • зависимости от макроэкономической ситуации или от экономического развития региона.

Принцип соответствия означает, что оцениваемый объект отвечает определенным рыночным стандартам (а это является обязательным условием его продажи, т.к. объект, не имеющий определенной полезности как формы выражения потребительной стоимости, не имеет и стоимости).

Принцип спроса и предложения заключается в том, что на стоимость объекта влияют изменения рыночной ситуации (т.к. рынок любых оцениваемых активов практически не бывает в состоянии равновесия спроса и предложения, а формируется как рынок продавцов или рынок потребителей). Этот принцип связан с принципом уровня конкуренции (в соответствии с которым усиление конкуренции среди производителей приводит к снижению средней ставки доходности на инвестированный капитал). Если на оцениваемый объект в период проведения оценки сложился рынок производителей, т.е. цены определяются продавцами (производителями), ставка доходности собственного капитала на определенном сегменте рынка возрастает, что неизбежно ведет к росту уровня конкуренции между производителями (продавцами) и постепенному изменению рыночной ситуации, которую можно охарактеризовать как возникновение рынка потребителя. Применительно к рынку недвижимости данный принцип имеет специфику, поскольку предложение объектов недвижимости в краткосрочном периоде не эластично.

Принцип зависимости от макроэкономической ситуации или от экономического развития региона при оценке стоимости объекта означает необходимость учета:

  • устойчивости национальной валюты;
  • фазы экономического цикла;
  • устойчивости политики правительства, особенно налогового законодательства;
  • степени государственного регулирования отрасли;
  • конвертируемости национальной валюты.

Специфика развития рыночной экономики обусловливает обязательный учет уровня регионального риска, отражающего экономический потенциал региона, социальную напряженность, возможность межэтнических и военных столкновений. Значение такого учета особенно возрастает при оценке объектов недвижимости, поскольку экономический потенциал региона и его местонахождение – наиболее важные факторы, определяющие стоимость недвижимости.

В процессе оценки учитывают рыночный характер оцениваемого объекта, т.е. совокупность таких рыночных факторов, как фактор времени, фактор риска, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное «реноме».

Фактор времени состоит в том, что стоимость определенной суммы денег – функция от времени возникновения денежных доходов и расходов. Он действует независимо от изменения общего уровня цен и учитывается при использовании метода дисконтированного денежного потока, когда стоимость оцениваемого объекта определяется суммой текущих стоимостей ожидаемых потоков будущих доходов.

Фактор риска отражает степень неопределенности получения будущих денежных доходов и учитывается при определении ставки доходности (ставки дисконта) собственного или всего инвестированного капитала. Ожидаемые потоки доходов рассматриваются в двух измерениях: величины ожидаемых потоков доходов и уровня риска получения или неполучения этих доходов. Оценщик может провести понижающую корректировку будущих денежных доходов (прибыли, денежного потока, дивидендов, чистого операционного дохода) с тем, чтобы отразить неопределенность их получения. При заданном уровне будущих денежных доходов уровень риска учитывают за счет использования более высокой ставки дисконта (поскольку чем выше уровень риска, тем ниже текущая стоимость будущих денежных потоков). На практике чаще всего уровень риска учитывают при расчете стоимости привлеченного капитала, которая в значительной степени определяется рынком. Между стоимостью привлеченного капитала и текущей стоимостью будущих денежных доходов существует обратная связь: чем выше стоимость капитала (чем выше уровень риска), тем ниже текущая стоимость будущих потоков денежных доходов, и наоборот.

Уровень риска, связанный с неопределенностью получения будущих доходов, отражается в двух группах рисков: систематический риск; несистематический риск. Систематический риск связан с изменениями конъюнктуры финансового рынка под влиянием макроэкономических факторов. Этот риск возникает при инвестировании капитала в любые активы (финансовые активы, недвижимость) и не может быть устранен путем диверсификации портфеля инвестиций. Систематический риск, выражаемый через бета-коэффициент, характеризуется чувствительностью дохода на оцениваемый актив к изменениям в уровне среднерыночного дохода.

Уровень несистематического риска, т.е. риска, присущего отдельным активам и поддающегося диверсификации, в значительной степени определяется различиями между рынками закрытых и открытых компаний – большинство владельцев закрытых компаний не диверсифицируют свои портфели в той степени, в какой это делают инвесторы, вкладывающие капитал в акции открытых компаний. Диверсификация несистематического риска в портфеле активов достигается при условии, что число видов активов портфеля выше 8.

Особую группу принципов оценки, непосредственно связанных с рыночной средой, составляют принципы зависимости величины оценочной стоимости от ликвидности и доли прав на оцениваемый объект. При определении стоимости прав на весь объект (действующее предприятие, недвижимость и т.д.) или на долевое участие в нем учитывают, что стоимость долевого участия не пропорциональна соответствующей части стоимости оцениваемого объекта и может быть как больше (если имеется контроль за принятием решения), так и значительно меньше, чем пропорциональная доля в стоимости капитала. Сумма стоимостей отдельно взятых прав долевого участия, как правило, не равна стоимости 100%-ного интереса собственника, владеющего всем оцениваемым объектом (действующим предприятием, недвижимостью, контрольным пакетом акций).

Кроме того, значительное влияние на стоимость оцениваемого объекта оказывает его ликвидность, поскольку рынок выплачивает премию за ликвидность или, наоборот, требует скидки за недостаток ликвидности.

При оценке стоимости объекта методом сделок большое значение имеет принцип сопоставимости оцениваемых объектов, означающий, что если определение стоимости оцениваемого объекта или долевого участия в нем проводится на базе рыночной информации по сопоставимым сделкам, необходимо использовать финансовые показатели, рассчитанные на одной и той же основе и за один и тот же период времени, по сопоставимым объектам и по оцениваемому объекту.

Важен также принцип определенной сравнимости стоимостей оцениваемого объекта, полученного при использовании различных подходов к оценке. Например, при ретроспективных данных оценка стоимости объекта не должна резко противоречить оценке, основанной на дисконтированных потоках денежных доходов. При этом следует учитывать, что стоимость оцениваемого объекта варьируется в определенных пределах.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

18 − один =