Ограничивающие условия в оценке

Ограничивающие условия в оценке (limiting for valuation conditions) – совокупность условий, ограничивающих использование собственности. Ограничивающие условия четко очерчивают рамки возможных подходов оценщика при решении поставленной задачи, подобно тому, как любая математическая задача имеет решение только при наличии определенных ограничений.

Важнейшее ограничивающее условие – обязательная оговорка в отчете об оценке, что оценка действительна только на дату подписания заключения аудитора. Это обусловлено неопределенностью рыночной ситуации в будущем и возможностью ее качественного изменения. Отсутствие такого ограничения сделало бы необходимым и расчет вероятности наступления определенных событий, и оценку стоимости предприятия, как минимум, при трех вариантах развития событий: оптимистическом, пессимистическом и усредненном.

При использовании метода дисконтированного денежного потока будущие денежные потоки рассчитывают с учетом вероятности наступления определенного события. Данное ограничивающее условие необходимо, поскольку, когда это целесообразно, в исследование и отчет об оценке включают анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности.

Следующее ограничивающее условие – оценка стоимости объекта (предприятия, недвижимости, нематериальных активов, инвестиционных проектов) действительна только для целей, приведенных в отчете, – обусловлено тем, что в соответствии с поставленными целями для оценки применяют различные законодательные и регулирующие акты, стандарты стоимости. Существует множество причин, по которым критерии оценки меняются в зависимости от ситуации.

К ограничивающему условию относится и обязательное включение в договор об оценке положения, в котором клиент гарантирует, что будет использовать любые сообщения, аналитическую разработку или другие документы, подготовленные в рамках отчета, в соответствии с действующими законодательными и регулирующими актами. Данное ограничивающее условие вызвано тем, что изменения в законодательстве, например, относительно прав акционеров в зависимости от их доли в капитале компании или при оценке стоимости прав участия в недвижимости, могут повлиять на оценку стоимости той или иной доли участия.

При оценке стоимости прав долевого участия в оцениваемом объекте учитывают особые ограничения, связанные с такими правами, например, ограничения, накладываемые на соответствующие акции, поскольку они, при прочих равных условиях, снижают стоимость акций. К ним относятся ограничения на передачу акций оцениваемого класса или же ограничения на обращаемость ценных бумаг. Ликвидность многих акций определяется условиями, которые ограничивают право их держателя на передачу акций. Любое ограничивающее держателя акции условие увеличивает размер скидки на низкую ликвидность. В некоторых случаях можно установить предельную величину стоимости акций. Воздействие таких ограничений нужно проанализировать в ряде ситуаций путем консультации с руководством оцениваемого объекта.

При оценке стоимости прав долевого участия в объектах недвижимости учитывают ограничения, связанные со сложными взаимоотношениями кредиторов и владельцев собственности (причем эти ограничения различны в зависимости от конкретных инструментов инвестирования в недвижимость и касаются как уровня ликвидности, так и уровня контроля).

Если оценка условна, это отмечается в отчете и обосновывается причина, по которой проводится именно условная оценка, а также описываются задаваемые ограничения.

Важными ограничивающими условиями являются положения, ограничивающие права собственности (например, договоры об обязательной продаже-покупке или требование о согласии на продажу).

К ограничивающим условиям относятся и договоры об объединении или наличии «голосующих» трастов (специальная форма бизнеса, который управляет путем доверительного голосования недвижимостью или инвестициями в недвижимость).

Если оценка частична, это отражают в отчете и перечисляют ограничения на использование заявленной величины стоимости.

Значительное влияние на стоимость оцениваемого объекта или долевого участия в нем оказывают такие ограничивающие условия, как контрактные ограничения, связанные с обязательствами компании по долгу, часто препятствующие выплате дивидендов, увеличению вознаграждения менеджеров, продаже активов, присоединению компаний или изменениям в сфере деятельности.

Правительственное регулирование деятельности компаний тоже относится к ограничивающим условиям. Так, оно может препятствовать некоторым формам реорганизации или предотвращать продажу компании определенным компаниям и инвесторам.

Серьезным ограничивающим условием является финансовое положение компании, поскольку многие права, связанные с контролем (право на определенное вознаграждение менеджмента, на выплату дивидендов), теряют свое экономическое содержание вследствие определенных финансовых условий ведения бизнеса. Если в составляемом отчете об оценке цифры могут уточняться или меняться, то его называют предварительным и перечисляют ограничения на его использование.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

7 + тринадцать =