Одноуровневая модель ипотечного кредитования

Одноуровневая модель ипотечного кредитования действует в ряде развитых западных стран таких, как Дания, Германия, Франция. При одноуровневой модели ипотечного кредитования, в отличие от двухуровневой, функции кредитора и инвестора выполняет один субъект, то есть банк, выдавший ипотечный кредит, который самостоятельно выпускает и реализовывает ценные бумаги.

Такую схему ипотечного кредитования еще называют немецкой моделью. Она получила широкое распространение в Европе, а также ее стали использовать в развивающихся странах.

В Германии накопление средств на покупку жилья и выдачу ипотечных кредитов осуществляют специализированные кредитные учреждения, строительно-сберегательные кассы. То есть кредитование частных лиц производится за счет привлечения средств самих же граждан.

Физическое лицо открывает в кассе накопительный счет и копит на нем денежные средства до определенного уровня, около 50% от стоимости жилья. После чего получает льготный кредит на недостающую сумму и передает кредитному учреждению приобретенную недвижимость в залог до полного погашения займа. Стоит отметить, что заемщик получает еще и государственную дотацию в размере 10%.

При одноуровневой модели ипотечного кредитования кредиторами, как правило, выступают специально учрежденные кредитные организации — ипотечные банки.

Рефинансирование кредитов происходит двумя путями:

  • во-первых, за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на основе пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии ИЦБ (в частности, ипотечные облигации) на фондовом рынке различным инвесторам;
  • во-вторых, за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.

Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки:

  • по выдаче кредитов (займов);
  • залогу недвижимого имущества;
  • по обращению взыскания на заложенное имущество и его продаже в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения заемщиком его обязательств;
  • по страхованию предмета залога.

Для вторичного рынка ипотечного кредитования к таким сделкам относятся выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, и сделки по их размещению.

Ипотечные бумаги выпускает сам банк. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов.

Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение – занесенное в специальный регистр имущество — ипотечные кредиты.

Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Особенностями одноуровневой модели по сравнению с двухуровневой также являются:

  • относительная дешевизна ее организации и контроля над ней;
  • отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски;
  • отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам, что снижает стоимость кредита для залогодателей.

Отличительные особенности Немецкой модели — основанной на системе сбережений от Американской модели — основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице.

Сравниваемые параметрыНемецкая модельАмериканская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсовНиже рыночныхРыночная
Получение кредитаПосле прохождения сберегательной стадииСразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсовСберегательные (депозитивные) счетаОбеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержкиПремиальные выплаты по вкладамГосударственные гарантии по закладным
Объемы кредитованияОграничены объемом сбереженийОграничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджетПостоянноНа 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования8-10 летОт 15 до 30 лет
Сумма кредитадо 45% от стоимости квартирыДо 100% стоимости квартиры

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

два × четыре =