Обратная ипотека

Обратная ипотека – передача владельцем своего жилья в залог банку либо государственной структуре в обмен на кредит. Ссуда выдается под определенный процент. Сумма займа зависит от срока и рыночной стоимости жилья. Основное отличие такой программы от обычной, прямой ипотеки, заключается в том, что заемщик единоразово или равными ежемесячными платежами получает от банка определенную сумму денег, а погашение ссуды производится кредитной организацией один раз, после смерти заемщика. Финучреждение реализует недвижимость и возмещает свои затраты по выданному кредиту. По сути, обратная ипотека – это альтернатива договору пожизненной ренты.

Обратная ипотека — это механизм поддержки пенсионеров через монетизацию имеющегося у них жилья. По своей сути это особый необслуживаемый кредит (займ) под залог имеющейся у пенсионера недвижимости. Все начисляемые проценты периодически капитализируются (не выплачиваются кредитору) и вместе с основным долгом по займу возвращается только после смерти пенсионера за счет продажи жилого помещения.

Обратная ипотека возникла несколько десятилетий назад, но значительного распространения не получила в силу наличия высоких рисков (банк опасается, что долг заемщика в какой-то момент превысит стоимость недвижимости; заемщик боится, что банк выселит его и отберет единственную недвижимость).

В 90-х годах экономисты многих стран обратили внимание на эффект старения нации, когда в их странах значительно росла доля пенсионеров, которые при выходе на пенсию резко сокращали потребление товаров повседневного спроса (не формирующих инфляцию, но значительно снижающих спрос товаров и услуг локальных производителей).

Понимая ограниченность любой пенсионной системы, экономисты стали искать способы, «как» повысить уровень потребления (в т.ч. улучшить качество жизни) граждан старшего пенсионного возраста с целью стимулирования экономического роста. Во многих странах уже начинались различные пенсионные реформы, которые предусматривали в т.ч. формирование накопительной части за счет сбережений граждан. Идеальной формой самостоятельного накопления граждан являлась имеющаяся у них недвижимость (недвижимость есть «уже сейчас» и не надо ждать накопления новых сбережений), в связи с чем многие страны вновь обратили внимание на механизм обратной ипотеки.

В некоторых странах, экономики которых основаны на стимулировании потребления, обратная ипотека относится к категории государственных программ, целью которых является рост потребления экономически пассивной части населения (пенсионерами) — получаемые средства через механизм обратной ипотеки бессмысленно сберегать и скорее всего будут направлены на внутрирегиональное потребление товаров и услуг (в первую очередь медицинских).

Обратная ипотека зародилась в середине 1980-х годов на Западе, а именно в США, где является одним из элементов пенсионной системы. Данный продукт рассчитан в первую очередь на небогатых пожилых одиноких граждан, не имеющих наследников.

Наибольшее распространение обратная ипотека получила в США, Великобритании и Австралии.

Эксперты выделяют следующие факторы, определяющие спрос на обратную ипотеку:

  1. Мобильность, то есть готовность или нежелание граждан старшего возраста переезжать с привычного им места в жилье с меньшими финансовыми характеристиками (продать имеющееся жилье и купить дешевле, разницу направив на собственное потребление).
  2. Желание оставить наследство. Эксперты условно выделяют «восточную» и «западную» ментальность при обсуждении проблем наследства. «Восточной» характерна готовность оставить наследство «кому угодно», даже если наследник не помогает финансово. «Западная» подразумевает раздельное ведение хозяйства разными поколениями семьи и минимальную финансовую поддержку друг друга.
  3. Превентивное (precautionary) сбережение. Согласно наиболее популярной схеме пенсионных реформ (государственная пенсия — это страховка от бедности и гарантирует лишь минимальные выплаты, а основу составляют корпоративные пенсии и собственные пенсионные накопления граждан), «недвижимость» идеально укладывается в категорию «собственные накопления» граждан, поскольку характеризуется, как правило, предсказуемым ростом стоимости и позволяет в трудоспособные годы вкладываться в комфортные покупки, а при выходе на пенсию либо реализовать недвижимость (с целью переезда, см. п.1), либо монетизировать имеющееся жилье через механизм обратной ипотеки.
  4. Налогообложение и коммунальные платежи. В ряде стран рост расходов на обслуживания своего жилья (коммунальные платежи и налогооболожение) достаточно часто превышает по скорости индексирование пенсионных выплат, что создает условия для потери жилья пенсионером. Обратная ипотека может являться действенным решение увеличения «доходов» пенсионера (доходы взято в скобки, поскольку данные выплаты по экономической сути не являются доходами).
  5. Репутация кредиторов. Поскольку обратной ипотеке, как любому кредитному продукту, свойственен ряд рисков, то репутация кредитора (готовность его к диалогу с заемщиком-пенсионером) существенным образом определяет выбор пенсионера (учитывая факт, что закладываемое жилье в большинстве случаев является единственным для проживания).

История государственной поддержки рынка обратной ипотеки в США началась с государственных программ целевых займов. Многие правительства штатов и местные администрации США по сей день имеют программы целевых займов малоимущим престарелым под залог недвижимости с пожизненной отсрочкой платежа. Эти займы фактически являются обратными ипотеками, где в роли кредитора выступает правительство штата или местная администрация.

Займы выдаются с целью осуществления необходимого ремонта жилья и уплаты налогов на недвижимость. Администрированием подобных программ занимаются местные департаменты жилья.

Факторы риска по обратной ипотеке:

  1. Изменение стоимости фондирования (процентный риск). Ключевой фактор риска, поскольку доступность обратной ипотеки значительным образом зависит от стоимости ресурсов. В США с целью снижения рисков кредиторов принята специальная государственная программа страхования (HECM), гарантирующая кредиторам безубыточность (выкуп закладной при достижении соотношения кредит/залог уровня 98%).
  2. Возраст входа в программу и пол заемщика. Основываясь на таблицах дожития и стоимости фондирования кредитор обратным счетом рассчитывает кредитный лимит, который может быть открыт заемщику при его возрастных характеристиках. Чем старше возраст заемщика, тем больший лимит заимствования может быть открыт для гражданина. Для совместно проживающих пенсионеров расчет делается по прогнозу наибольшего дожития.
  3. Риск недостоверной оценки объекта недвижимости. Один из ключевых факторов риска, поскольку определяет базис всех последующих расчетов (включая установление кредитного лимита).
  4. Риск нецелевого использования выделенных средств. По своей сути данный риск минимален, однако он становится актуальным, если у заемщика недостаточно средств для обслуживания своего жилья (налоги, коммунальные платежи).
  5. Риск пережития заемщиком расчетного (статистического) срока жизни. Главный фактор риска, поскольку кредитор не в состоянии формировать специальные резервы в случае досрочной смерти другой части заемщиков. Учитывая общую тенденцию роста уровня жизни граждан, успехи медицины и тот факт, что граждане, вступающие в обратную ипотеку в среднем живут лучше (улучшают свое потребление), при формировании продукта требуется высокая точность актуарных расчетов. Для минимизации данного риска применяется страхование (в США по программе HECM страхованием данного риска для отдельных категорий населения занимается FHA).
  6. Риск падения (отсутствия роста) цен на недвижимость сверх ожидания. Обычно кредитор закладывает некий темп роста цен на недвижимость во времени. В США в программе HECM в модели заложен 5% ежегодный прирост цен на недвижимость. Однако кризис 2008-2009 года вынудил существенно корректировать данную модель. Для минимизации данного риска применяется страхование (ответственности заемщика по договору).
  7. Ненадлежащее качество обслуживания недвижимости (особенно для случаев выборки средств на границе полного лимита долга).
  8. Кросс-дефолт по иным обязательствам (например, неуплата налогов).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

двадцать + пятнадцать =