Метод кумулятивного построения

Метод кумулятивного построения (the build up method) – способ расчета ставки капитализации или ставки дисконта, применяемый при оценке стоимости различных активов (недвижимости, бизнеса, машин и оборудования, нематериальных активов и др.). Расчет осуществляется следующим образом: к безрисковой ставке дохода прибавляют дополнительные компенсации, учитывающие различные виды рисков, а также (при необходимости) низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент, т.е. к безрисковой ставке прибавляются премии (надбавки) за каждый предсказуемый фактор риска.

Метод кумулятивного построения позволяет учитывать в прогнозных расчетах разницу между потоками доходов от недвижимости и от других активов. Расчеты начинают с определения безрисковой ставки дохода. Она отражает доход, приносимый активами, риск вложения средств в которые минимален. В качестве таких активов выступают либо государственные облигации, либо депозиты в наиболее надежных банках. Поскольку риск этих инструментов минимален, минимальна и их доходность.

К безрисковой ставке дохода прибавляют поправку на риск, связанный с особенностями оцениваемого объекта. Например, в оценке стоимости недвижимости риск считается низким тогда, когда есть сильный арендатор, имеющий постоянных клиентов, и наоборот, риск высок, когда у арендатора нет постоянных клиентов.

Должна быть также проведена корректировка на низкую ликвидность недвижимости (см. Премия за ликвидность). Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть преобразован в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению с акциями и облигациями. Особенно это относится к тем рынкам, на которых ощущается нехватка денежных средств для финансирования ипотеки.

Для одних видов инвестиций необходим незначительный менеджмент, тогда как для других – большие управленческие усилия. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной поправки к уровню дохода. Например, управленческие расходы по вкладам до востребования в ощадбанке минимальны. Инвестиционный менеджмент включает выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения о сохранении или продаже активов.

Все перечисленные поправки увеличивают итоговую ставку капитализации или ставку дисконта.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

четырнадцать + 18 =