Массовая оценка стоимости недвижимости

Массовая оценка стоимости недвижимости (real estate appraisal by mass methods) – систематическая оценка стоимости групп объектов недвижимости (см. Оценка стоимости недвижимого имущества) на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Стимулом для развития массовой оценки стоимости недвижимости как научной дисциплины послужила необходимость достижения единообразия и согласованности результатов при определении налоговой базы для целей налогообложения недвижимости в 30-е гг. в США.

В Украине и России массовая оценка стоимости недвижимости развивается с начала 90-х гг. в связи с появлением и развитием рынка недвижимости и подготовкой к введению налога на недвижимость. Массовая оценка при оценке стоимости земли оформилась как самостоятельное направление.

В отличие от индивидуальной оценки массовая оценка стоимости недвижимости требует разработки модели расчета стоимости, способной имитировать действие факторов спроса и предложения на обширной территории. Определение «массовая» относится только к оценке (а не к объектам) и означает использование специальных приемов и методов.

При массовой оценке стоимости недвижимости задачей оценщика является выделение типичных характеристик объекта недвижимости, присущих данному классу объектов, и объяснение колебаний цен на объекты различиями в значениях этих характеристик, тогда как при индивидуальной оценке обоснование результата строится на анализе особенностей объекта и его отличий от аналогов.

Конечная цель работ по массовой оценке стоимости недвижимости – проведение переоценки всех объектов недвижимости, расположенных в данном административно-территориальном образовании, по единой методике, разработанной на основе анализа рынка с применением статистических методов (компьютерных методов оценки).

Массовая оценка стоимости недвижимости состоит из следующих этапов:

  • анализа эффективности существующей системы оценки и обоснования решения о проведении переоценки (проверка на равномерность оценки и соответствие ее состоянию рынка);
  • анализа доступных ресурсов, планирования и организации работ;
  • анализа (качественного и количественного) рынка;
  • определения характеристик объекта, наиболее существенных для объяснения (или формирования) цены;
  • разработки модели (моделей) оценки и ее отладки (калибровки);
  • сбора данных – учета объектов по существенным характеристикам;
  • применения модели (моделей) для оценки всех учтенных объектов;
  • контроля качества результатов оценки, камеральных (в офисе) и полевых экспертиз;
  • доработки модели (формул), оформления методики оценки, при необходимости – определения дополнений к модели (формулам) в виде поправок на нетипичные особенности объектов;
  • утверждения методики оценки;
  • применения методики и проведения переоценки;
  • обжалования и согласования оценки (досудебное рассмотрение и разрешение споров).

При создании системы массовой оценки стоимости недвижимости оценку начинают с анализа рынка, а к планированию и организации работ по оценке возвращаются несколько раз, по мере накопления опыта пробного осуществления всех последующих этапов. Разработка модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки.

При массовой оценке стоимости недвижимости, как и при индивидуальной оценке, применяют три подхода: затратный, сравнительный и доходный (так, при условии достаточности данных для оценки стоимости коммерческой недвижимости (приносящей доход, например, от сдачи в аренду) рекомендуется доходный подход, а для оценки промышленной недвижимости – затратный подход).

При необходимости отразить различия в формировании стоимости разных видов объектов разрабатывают несколько моделей, используют разные методы оценки. Модель представляет собой формулу, в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретную дату (зависимая переменная, или функция); в правой – математическое выражение, описывающее зависимость стоимости от ряда характеристик объекта (выражаемых переменными модели).

Исходя из анализа рынка, объема и содержания информации, выбирают метод оценки и общий вид модели (аддитивную, мультипликативную или гибридную). Аддитивную (сложение) и мультипликативную (умножение) простые модели применяют для описания слабо развитого рынка, где не проявляются какие-либо нелинейные тенденции, они достаточно логичны и устойчивы. Гибридная (сложная) модель оптимальна для описания рынка недвижимости с устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от характеристик объектов.

Отладка (калибровка) модели позволяет определить непосредственное влияние характеристик на стоимость, которое отражается значениями коэффициентов при переменных. Одна из главных процедур калибровки – процедура адаптивной оценки (метод обратной связи). Она базируется на итеративном (повторяемом до достижения заданного уровня) подборе коэффициентов на основе минимизации суммы всех отклонений прогнозных значений стоимости от заданных рыночных.

Проверка модели, контроль качества результатов оценки и доработка модели – важнейшие этапы. Оценки, полученные по моделям, сравнивают с реальными ценами продаж данного рынка и исследуют соотношения. Для уточнения модели оценщик анализирует отклонения, выезжая на объекты. При этом выясняют причины значимых расхождений, выделяют факторы, «недоучтенные» или «переоцененные» моделью, вносят необходимые поправки. Проверка может осуществляться:

  • в несколько приемов, до момента достижения необходимой точности модельной оценки по модели на представительной выборке объектов;
  • статистическими методами (бо́льшая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж), а также экспертным методом (в соответствии с определенной процедурой), позволяющим компенсировать недостаточное количество или качество исходной информации по рыночным сделкам.

В результате проверки делают вывод о целесообразности дальнейшего совершенствования модели (в зависимости от выделенного бюджета и требуемой точности оценки). При этом могут быть вычленены уникальные объекты (группы объектов) и определена процедура их оценки. В дополнение к выбранной модели (моделям) в методике массовой оценки стоимости недвижимости могут использоваться таблицы поправок на нестандартные особенности, применяемых к отдельным объектам или группам объектов.

В правовом отношении порядок обжалования оценки и ее методика должны быть установлены нормативными актами органов власти, к компетенции которых относится налог, для определения налоговой базы которого используется массовая оценка стоимости недвижимости.

Применение аналитических компьютерных методов оценки приводит к значительному сокращению сроков работ, трудозатрат и экономии бюджета при обеспечении заданной точности оценки.

Массовую оценку стоимости недвижимости используют для целей налогообложения, повышения эффективности управления недвижимостью, определения ее залоговой стоимости, оценки портфелей инвестиций в недвижимость и других целей.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

5 × четыре =