Кондоминиум

Кондоминиум (commonhold) — форма владения жилым комплексом, при котором каждая квартира является частной собственностью одного владельца, а общие площади (лестничная клетка, холл, двор, технические этажи и т.п.) находятся в совместном владении всех жильцов. В кондоминиум можно оформить как одно многоквартирное здание, так и несколько рядом стоящих зданий с общей придомовой территорией.

Вся недвижимость, на которой расположено здание или комплекс зданий кондоминиума, принадлежит владельцам квартир. Все вопросы по содержанию общей площади, например, придомовой территории, собственники решают на собраниях, которые собираются периодически в определенное время. Также на этих собраниях может подниматься и решаться вопрос об управлении кондоминиумом.

Термин «commonhold» используется в Великобритании. В Австралии эта система называется «Strata Title», в США и Канаде — «condominium». Российский эквивалент — товарищество собственников жилья (ТСЖ). Аналогичные формы владения есть в других европейских странах, а также в ОАЭ, Сингапуре, Индии и ЮАР.

В отличие от лизгольда, кондоминиум не подразумевает наличие собственника-арендодателя и не имеет ограничений по времени. Недвижимость принадлежит ассоциации жильцов, в которую входят все владельцы квартир. Члены ассоциации заключают соглашение, в котором определяют права и обязанности жильцов, а также порядок содержания общих территорий. Все решения по управлению зданием принимает собрание собственников.

Чтобы изменить форму владения с фригольда на кондоминиум, нужно получить согласие всех членов ассоциации жильцов.

Различные формы кондоминиумов являются объединениями собственников жилья — некоммерческими потребительскими организациями, объединяющими собственников объектов недвижимого имущества или членов, которые создаются с целью управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирного дома.

Жилищная кооперация имеет различные исторические и юридические формы:

  • временные и постоянные сообщества (Terminating Societies и Permanent societies, building and loan associations) в Великобритании в XIX веке;
  • строительные союзы в Германии;
  • города-сады в дореволюционной России;
  • жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ) в период НЭПа и после него до 1937 года. В полном смысле не могут считаться кондоминиумами, поскольку управляемая ими недвижимость не была в собственности ЖАКТов, а лишь арендовалась у государства;
  • жилищные кооперативы (ЖК);
  • молодежные жилые комплексы (МЖК) в СССР в 1970—1990 годы;
  • территориальные сообщества жителей (англ. Planning Unit Developments — PUD), кондоминиумы (англ. condominium association), кооперативы (англ. cooperatives) в США и Канаде;
  • синдикаты во Франции;
  • квартирные акционерные общества в Финляндии;
  • объединения совладельцев многоквартирных домов, ОСМД (укр. об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, ОСББ) в Украине;
  • товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в России и в Белоруссии;
  • кооперативы собственников квартир (КСК) и кондоминиумы (КДМ) в Казахстане.

Преимущества кондоминиума:

  • большая ответственность каждого собственника за содержание своего жилья. Поскольку кондоминиум подразумевает совместное владение общей площадью, а также ее совместное содержание, то у каждого владельца квартиры вырабатывается серьезное отношение к своему и совместному имуществу;
  • оплата коммунальных услуг в кондоминиуме не облагается налогами, поскольку по своей сути, кондоминиум относится к неприбыльным организациям;
  • если в кондоминиуме проживают малоимущие граждане, то они имеют право подать заявление на оформление субсидий от государства на оплату коммунальных услуг;
  • владельцы жилья сами в праве распоряжаться всеми нуждами, которые необходимо применить к их общему хозяйству;
  • у жильцов кондоминиума есть возможность контролировать, куда идут их средства, потраченные на непредвиденные нужды, например, на капитальный ремонт;
  • члены кондоминиума получают право по своему усмотрению использовать нежилые, вспомогательные помещения дома, техническое оборудование, придомовую территорию и получать с этого доход в пользу кондоминиума. Кроме того, за ними остается право продавать, сдавать в наем, завещать свое имущество наследникам;
  • защита прав в суде проходит намного эффективнее в рамках общего кондоминиума. Те собственники, которые имеют долги за коммунальные услуги, могут по решению общего собрания, вложить трудовой вклад в пользу кондоминиума вместо погашения долга.

Огромным плюсом кондоминиума является вложение средств в это имущество. Во многих странах Запада принятой тенденцией считается сохранение накопленных средств посредством вложение их в кондоминиум, поскольку это надежно и удобно. Такие инвестиции защищены от инфляции и других рисков. Особым спросом пользуются те объекты, которые со временем растут в цене. Доказанным фактом считается, что состояние самой квартиры мало влияет на формирование стоимости. Здесь играет большую роль местоположение, метраж, обслуживание и износостойкость комплекса кондоминиумов.

Недостатки кондоминиума:

  • основным недостатком кондоминиума считается процесс его регистрации. Это задача, которая требует немалых затрат. Если такой вид собственности регистрируется впервые, то стоимость технического паспорта оплачивается бюджетными средствами;
  • серьезный ремонт дома (крыш, подъездов, систем отопления, водоснабжения и канализации, электросетей) — дорогое удовольствие, и выполнять его придется за счет жильцов. Придомовая территория кондоминиума также нуждается в содержании, в т.ч.  возникают обязательства по уплате земельного налога. Качественное обслуживание профессионалов также стоит недешево;
  • за долги участник кондоминиума может лишиться своего имущества. Объединение жильцов вправе обратиться в суд с иском о взыскании имущества собственников помещений, которые отказываются возместить причиненные убытки, своевременно и в полном объеме уплачивать все установленные законом и уставом кондоминиума платежи, сборы и взносы, а также отчислять средства в резервный и ремонтный фонд. При этом у всех членов общества права и обязанности одинаковые, владеют ли они жилыми или нежилыми помещениями.

В США и Канаде многоэтажные кондоминиумы возводятся в крупных городах для решения проблемы дефицита земельных участков и обеспечения населения жильем. Другой тип кондоминиумов возводится также в курортных зонах юга страны (Мексиканский залив, Флорида) и вдоль океанического побережья (Нью-Йорк, Калифорния). Квартиры в кондоминиумах покупают частные лица в середине и ближе к концу своего карьерного пути как метод инвестирования накопленного частного капитала. При этом хозяин обычно приезжает в свою квартиру на 1-2 недели в год на отпуск у моря, а остальное время квартира сдается в аренду туристам/студентам и так далее. После выхода на пенсию хозяева обычно сами переезжают в кондоминиум, так как он требует меньших затрат, чем частный дом.

В международном праве кондоминиум — это владение определенной территорией двумя или более государствами, которые совместно осуществляют над ней свой суверенитет на основе соответствующего соглашения. Обычно оформляется в результате неполного решения территориального конфликта. Примером может являться соглашение от 1899 г., когда Великобритания и Египет установили кондоминиум над Суданом (аннулировано Египтом 15 октября 1951 г.).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

три + шесть =