Ипотечный кредит

Ипотечный кредит (mortgage credit, real estate loan) – способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. Залогом для ипотечного кредита могут быть:

  • здания и сооружения;
  • институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы;
  • жилые дома, квартиры, части жилых домов;
  • гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые участки, гаражи и прочие строения потребительского назначения;
  • объекты незаконченного строительства;
  • воздушные, морские и речные суда, космические объекты;
  • многолетние насаждения;
  • право аренды.

Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд; земли, примыкающие к государственной границе, и другие объекты, залог которых запрещен законодательством.

В зависимости от целей получения различают ипотечный кредит краткосрочный (для удовлетворения текущих потребностей) и долгосрочный.

При ипотечном кредите за заемщиком сохраняется право пользования собственностью. Когда кредит полностью погашается, право собственности, переданное кредитору, ликвидируется.

Характеристики ипотечного кредита, в основном, совпадают с характеристиками долгосрочных кредитов, но существуют и некоторые отличия:

  • объект недвижимости сохраняет свои потребительные свойства в течение длительного времени;
  • цены на объект недвижимости, как правило, растут опережающими темпами по сравнению с ценами других товаров, в т.ч. и в условиях инфляции;
  • обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через государственную регистрацию залога недвижимости.

Расчет конкретных характеристик ипотечного кредита зависит от условий выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:

  • с постоянной, фиксированной процентной ставкой – «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления ипотечного кредита выигрышна для заемщиков (при росте процентных ставок и уровня инфляции) и для кредитора (при их снижении); вариант с фиксированной процентной ставкой и растущими платежами позволяет должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении);
  • с переменной процентной ставкой (при корректируемой ставке процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением; при самоамортизирующейся ставке платежи включают как часть основной суммы, так и проценты; при ставке «завлекалочке» ипотечный кредит предоставляется по низкой первоначальной ставке с целью привлечения клиентов и превращения их из потенциальных в реальные).

Выбор формы погашения для заемщика обусловлен степенью принятия им риска. Инструмент сделок ипотечного рынка – ипотечные облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения, а на вторичном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещения их среди инвесторов.

В зависимости от возможности обращения инструментов ипотечного кредитования на рынке различают:

  • закрытую ипотеку – closed-end mortgage (наличие обеспеченного объема выпуска облигаций, контракт на эмиссию которых запрещает досрочное их погашение и перезакладывание одного и того же залога без разрешения их владельцев);
  • открытую ипотеку – open-end mortgage (возможен выпуск дополнительных облигаций, имеющих равный статус с облигациями первоначального выпуска; при этом владельцы ипотечных финансовых инструментов защищены с помощью специальных ограничений);
  • нелимитированную ипотеку – open mortgage (нет ограничений на количество выпускаемых финансовых инструментов под первоначальный залог недвижимости; при этом резко возрастает уровень рисков для владельцев этих инструментов);
  • ограниченно-открытую ипотеку – limited open-end mortgage (ограничения на количество эмитированных под первый залог облигаций; т.к. прибыль от новых выпусков должна быть использована для погашения неоплаченных облигаций, имеющих то же самое или более раннее обеспечение);
  • консолидированную ипотеку – consolidated mortgage (выпуск облигаций может покрывать несколько объектов собственности; при этом условием выпуска может быть рефинансирование отдельных ипотечных займов по этим объектам).

Консолидированные ипотечные кредиты с единой процентной ставкой – традиционный способ финансирования по кредитам, привлекаемым ж/д компаниями, т.к. с экономической точки зрения выгодно объединить несколько объектов собственности в рамках одного соглашения. Иногда по условиям первоначального контракта на выпуск облигаций (indenture) разрешается привлечение дополнительного финансирования с помощью обеспеченных недвижимостью облигаций вплоть до 75% стоимости приобретенной собственности, но только если общая величина фиксированных сборов по всем задолженностям (включая облигации последующего выпуска) была получена определенное количество раз в течение предшествующих 5 лет.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

двадцать − семнадцать =