Информационное обеспечение оценки

Информационное обеспечение оценки — данные, на основе которых определяется рыночная стоимость объекта оценки. Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать требованиям достоверности, точности, комплексности, т.е. достоверно отражать условия функционирования объекта оценки, соответствовать ее целям и комплексно учитывать внешнюю и внутреннюю информацию, определяющую стоимость.

Внешняя информация (англ. outside information) отражает условия функционирования объекта оценки. Например, при оценке стоимости предприятий информация этого блока включает сведения, необходимые для анализа условий функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике. Макроэкономические показатели содержат информацию о том, как влияет или будет влиять на деятельность предприятия изменение макроэкономической ситуации и инвестиционного климата в стране. Региональная информация учитывает специфику развития субъектов и факторы инвестиционного риска, отличные от общеэкономических. Отраслевая информация отражает условия конкуренции в отрасли, рынки сбыта продукции, факторы, влияющие на потенциальный объем производства и т.д.

Конечной целью анализа внешней информации в процессе оценки бизнеса является учет факторов инвестиционного риска. Текущая стоимость компании, деятельность которой связана с высоким риском, будет ниже, чем текущая стоимость аналогичной компании, функционирующей в условиях меньшего риска. Результаты анализа учитывают при расчете ставок дисконта, рыночных мультипликаторов, ставки капитализации и определении итоговой величины стоимости предприятия.

При оценке стоимости объектов недвижимости информационный блок «внешняя информация» включает данные:

  • для анализа социально-экономической ситуации в регионе;
  • для анализа местонахождения объекта;
  • для анализа рынка недвижимости (в т.ч. справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе объекта оценки – карты районов расположения объектов, нормативную документацию по проектированию и строительству объектов с аналогичным функциональным назначением);
  • о ценах сделок по аналогичным объектам недвижимости, а также значения рыночных мультипликаторов по объектам-аналогам и т.д.

Выделяют основные макроэкономические показатели развития экономики в данном регионе, которые могут оказать влияние на состояние рынка недвижимости. Перечень рассматриваемых показателей связан с типом оцениваемой недвижимости, а потому меняется в каждом конкретном случае.

Внешняя информация отражает исходные данные для анализа возможности наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, а также выявления типичного рыночного покупателя оцениваемой недвижимости и его мотивации. Ее объем и данные различаются в зависимости от целей оценки.

Внутренняя информация (англ. inside information) охватывает характеристики объекта оценки. Например, при оценке стоимости предприятия информационный блок «внутренняя информация» включает данные об истории компании, маркетинговой стратегии бизнеса, рабочем и управленческом персонале и обязательно финансовую отчетность предприятия (бухгалтерский баланс и приложения к нему). Цель анализа нормализованной финансовой документации – определение реального финансового состояния предприятия, расчет финансовых коэффициентов, прогноз доходности бизнеса.

При оценке стоимости объектов недвижимости данный информационный блок, как правило, содержит:

  • документы о правах собственности;
  • документацию по строительству;
  • технический паспорт;
  • эксплуатационные данные об изменениях физического состояния объекта реконструкции, модернизации, доходах от коммерческого использования и т.д.

Для сбора внутренней информации оценщик лично или с привлечением соответствующих специалистов проводит обследование объекта оценки, интервью с руководителями предприятия. Важное условие обоснованного заключения об оценке – достоверность информации. Отсюда высокие требования к источникам информации, используемой в процессе оценки. Источники информации меняются в зависимости от объекта оценки и ее целей (Госкомстат, информационно-аналитические агентства, отраслевые информационные бюллетени, данные, предоставленные собственником объекта оценки).

Серьезная проблема – отсутствие информационной базы для расчета ставок дисконта, капитализации, а также данных о ценах сделок по объектам-аналогам. Применение перечисленных показателей без достаточного информационного обеспечения может привести к искажению стоимости.

Существует различный порядок организации информации: хронологический, журналистский, логический.

Хронологический порядок предусматривает последовательное изложение материала от прошлого к будущему (от будущего к прошлому). Например, в отчете об оценке бизнеса описание производства начинают с истории компании.

При журналистском порядке материал располагают от более важного к менее важному (так, при анализе финансовой информации внимание акцентируют на наиболее важных пропорциях и коэффициентах).

При логическом порядке информацию распределяют от общего к частному (от частного к общему). Например, прежде чем перейти к анализу оцениваемой компании, проводят обзор макроэкономической ситуации, что позволяет определить инвестиционный климат в стране.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

два × один =